Em 19/10/2026, o STF concluiu o julgamento do Tema 1.348 e decidiu, por 8 votos a 2, que a imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social alcança também as empresas com atividade preponderantemente imobiliária. Holdings patrimoniais, administradoras de bens e imobiliárias não podem mais perder a imunidade só por causa do objeto social ou atividade.
A decisão, porém, deixou intocado o outro limite da imunidade, fixado no Tema 796: ela “não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado”.
O caso que deu origem ao Tema 796 tinha uma característica específica. Os imóveis foram conferidos por cerca de R$ 800 mil, mas apenas R$ 24 mil foram ao capital. O restante foi levado a reserva de capital. O que o STF afastou foi a imunidade sobre a parcela desviada para a reserva. Isso aparece no próprio voto vencedor: “O que não se admite é que, a pretexto de criar-se uma reserva de capital, pretenda-se imunizar o valor dos imóveis excedente às quotas subscritas”.
Muitos Municípios, no entanto, aplicam a tese de outra forma. Comparam o capital integralizado com o valor venal ou de mercado que eles próprios atribuem ao imóvel e cobram ITBI sobre a diferença, mesmo quando 100% do valor conferido foi destinado ao capital e não existe reserva alguma. É uma prática questionável, comum quando o sócio transfere o imóvel pelo valor da declaração de IR, como autoriza o art. 23 da Lei 9.249/1995.
Para que novas operações sejam executadas com mais segurança na defesa da imunidade, sugerimos que o contrato social ou alteração contratual declare expressamente que 100% do valor dos bens conferidos se destina à integralização do capital e que não há constituição de reserva de capital.
Quando o registro em cartório de imóveis for condicionado ao recolhimento de ITBI, considerar medida judicial com depósito do valor exigido. O depósito judicial integral suspende a exigibilidade do crédito (CTN, art. 151, II), permite obter ordem judicial para concluir o registro e preserva a discussão. Se o contribuinte vencer, o valor depositado é levantado.
