A Lei 14.711/2023 (Lei das Garantias) ajustou de forma significativa o sistema de crédito e garantias reais brasileiro, com foco na estimulação do crédito e fortalecimento das regras de proteção – especificamente no que tange aos procedimentos de execução por parte dos credores.
Dentre os pontos alterados, referido normativo introduziu o artigo 7º-A, inciso I, na Lei 8.935/1994, conferindo aos tabeliães de notas a prerrogativa de certificar o cumprimento ou a violação de cláusulas contratuais (elementos negociais), possibilitando ao notário a elaboração de uma ata notarial capaz de confirmar os eventos que condicionam a eficácia de um contrato, ou seja, atestar/certificar a eventual ocorrência de atos que permitam a resolução contratual – de forma extrajudicial.
No sistema jurídico brasileiro, as partes podem estabelecer cláusulas resolutivas expressas nos negócios jurídicos, conforme determina o artigo 474 do Código Civil, permitindo a rescisão automática em caso de descumprimento, cumpridas as condições estabelecidas, independentemente de qualquer interpelação judicial. Ocorre que o Poder Judiciário relativizou a possibilidade de resolução automática de determinados negócios jurídicos, especialmente imobiliários, quando há inadimplemento no pagamento do preço, dificultando a execução do contrato firmado.
A inclusão do artigo 7º-A reflete a tendência legislativa de desjudicialização deste tema, ao permitir que tabeliães certifiquem, por meio de ata notarial, o implemento ou frustração de determinadas condições (inclusive condições resolutivas – nos termos do artigo 128 do Código Civil) contratualmente acordadas, incluindo a cláusula resolutiva expressa que resulta na resolução do contrato.
Assim, o tabelião pode agora atestar eventos taxativos que ensejem a resolução do contrato, como a inadimplência, a notificação de regularização ou de purgação da mora, e o transcurso de prazos para o implemento de determinadas condições ajustadas contratualmente. Esses fatos devem ser objetivamente verificáveis, sem juízo de valor, visando agilidade e busca pela não judicialização da resolução contratual.
O tabelião não declara a resolução contratual; esta é automática na presença de cláusula resolutiva expressa e demais requisitos, sendo a ata notarial considerada prova relevante pelo Código de Processo Civil, facilitando a resolução extrajudicial ao comprovar a ocorrência destes eventos resolutivos expressos, por exemplo.
Por fim, foi também incluída pela Lei 14.711/2023, o artigo 7º-A, § 1º, na Lei 8.935/1994, o qual inova ao permitir que o preço do negócio seja recebido ou consignado pelo tabelião, similar a uma escrow account usualmente utilizada em operações societárias, simplificando as transações e possibilitando o reembolso dos valores em caso de resolução contratual.
Nossa equipe de direito societário e contencioso cível está à disposição para esclarecer quaisquer dúvidas sobre o tema.
